Traspaso familiar: Diferencias legales y fiscales entre vender o donar una casa a los hijos

Una de las decisiones patrimoniales más comunes en las familias es transferir la propiedad de una casa o departamento a los hijos mientras los padres aún viven. El objetivo principal suele ser evitarles el costo, el tiempo y el desgaste de un juicio de sucesión intestada en el futuro.

Al momento de realizar este traspaso, surge una duda frecuente sobre cuál es la vía jurídica más económica y segura. En la práctica, algunas personas consideran firmar un "contrato de compraventa" por un valor simbólico, creyendo que es un trámite más sencillo. Sin embargo, la legislación fiscal y civil en México contempla figuras específicas para este propósito que protegen a ambas partes y otorgan beneficios tributarios.

¿Es legal simular una venta para transferir el inmueble?

Realizar una compraventa donde no existe una transferencia real de dinero (o donde el pago es meramente simbólico) se considera una simulación de acto jurídico.

• El riesgo fiscal: El Servicio de Administración Tributaria (SAT) cuenta con mecanismos para rastrear las operaciones inmobiliarias. Si se registra una compraventa, el SAT esperará ver el flujo de capital correspondiente en las cuentas bancarias.
• Discrepancia fiscal: Al no existir ese pago real, la autoridad puede determinar una discrepancia fiscal o tipificar la operación como una evasión de impuestos, lo que genera multas severas. La vía legal, transparente y correcta para regalar una propiedad a un familiar es la Donación.

¿La donación entre padres e hijos paga impuestos al SAT?

La principal ventaja de optar por la donación legal es el tratamiento que recibe por parte de la autoridad fiscal.

De acuerdo con el Artículo 93, fracción XXIII, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), los donativos están exentos del pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) siempre y cuando se realicen entre ascendientes y descendientes en línea recta.

• Esto significa que si un padre o madre dona una casa a su hijo (o viceversa), ninguna de las dos partes tendrá que pagar el ISR por esa transmisión de patrimonio, sin importar el valor de la propiedad.
• Obligación informativa: Aunque no se pague el impuesto, es un requisito legal que el hijo (quien recibe la donación) informe sobre este incremento a su patrimonio en su Declaración Anual ante el SAT, especialmente si el valor del inmueble supera los 600,000 pesos.

¿Qué gastos de escrituración genera este trámite?

Es importante aclarar que "exento de ISR" no significa que el trámite sea completamente gratuito. Formalizar una donación requiere forzosamente la intervención de un Notario Público para que tenga validez jurídica plena. El hijo o la persona que recibe el inmueble deberá cubrir los siguientes conceptos:

• Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): Es un impuesto de carácter local (municipal o estatal) que se cobra a quien adquiere una propiedad. La tasa varía dependiendo de la entidad federativa.
• Derechos de Registro: El pago de derechos para inscribir la nueva escritura en el Registro Público de la Propiedad, lo cual garantiza que la casa ya está formalmente a nombre del nuevo titular.
• Honorarios notariales: El costo por la prestación de servicios del notario que elabora y da fe pública de la escritura de donación.